Il rimborso dell’importo erogato si sviluppa nel tempo secondo un piano, detto ammortamento, che esplicita in modo dettagliato importi da versare e tempi da rispettare nel pagamento delle rate, lungo tutta la durata del contratto.

La tipologia più frequente di ammortamento è quello alla francese, ove le rate, pur rimanendo fisse, prevedono una componente decrescente per gli interessi e crescente per il capitale man mano che ci si avvicina alla scadenza del mutuo. Ciò significa che all’inizio dell’operazione la rata è composta in larga parte da interessi, i quali possono assumere peso preponderante in caso di mutuo a lunga scadenza. In tale ultimo caso, infatti, il capitale da rimborsare viene diviso per un maggior numero di rimborsi periodici.

Esistono forme alternative di ammortamento che accrescono la flessibilità del prodotto rispetto alle scelte del mutuatario. Ai piani a rate crescenti (che aumentano col passare del tempo), si sono aggiunti quelli a rimborso libero (le rate sono composte da interessi e il capitale verrà rimborsato per importi non predeterminati a certe scadenze) e, infine, quelli a durata variabile (le rate rimangono costanti ma la durata del piano può ridursi ovvero allungarsi a seconda dell’andamento del tasso variabile).

Se si prevedono incrementi del reddito in prospettiva, il piano a rate crescenti può rappresentare un’opportunità. Se si preferisce il tasso variabile ma si vuole mantenere fissa la rata, l’ammortamento a durata variabile costituisce un’alternativa da esaminare.

Sulla pianificazione dei rimborsi incide anche la possibilità per il mutuatario di estinguere anticipatamente il capitale, in misura totale ovvero parziale. Il ricorso a tale opzione consente di ridurre gli oneri del mutuo nella sua componente interessi. I reali benefici tuttavia dipendono dal tipo di ammortamento prescelto e dal momento in cui si intende ricorrere a tale opzione.

Con i recenti provvedimenti legislativi (Decreto “Bersani” n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), il rimborso anticipato è stato reso più agevole con l’eliminazione per il futuro delle penali applicate dalle banche; per i mutui stipulati antecedentemente all’entrata in vigore del Decreto (2 febbraio 2007), è invece prevista la riduzione di quelle già fissate.